계약갱신청구 거절 손해배상 청구 방법

계약갱신청구 거절 손해배상 청구 방법

 

 

법적으로 계약갱신청구권을 임차인에게 부여해둔 상황입니다. 

그러나 그 사이에 부동산 가격이 급등하면서, 임대료가 많이 상승한 상황입니다. 

 

그러다보니 하나 둘 분쟁이 발생하고 있습니다. 

 

 

계약갱신 거절로 손해배상을 받을 수있는 임차인에 대해서 먼저 말씀 드리겠습니다. 

 

 

딱 이건만 손해배상 청구가 가능합니다. 

보통 실입주한다고 이야기를 한다음, 세입자 퇴거 후에 임대를 한 경우만 손해배상 청구가 가능합니다. 

 

실입주 한다고 한다음, 매도시엔 손해배상 의무가 없습니다. (1심 판결 있음 - 대법원까지 안갔음)

그리고 퇴거시에 이사비 지원등 금전적 합의가 있을 때 손해배상이 안됩니다. 

 

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

 

이게 법 조항인데  1번 과 2번만 사용된다 합니다. 

3번의 임차인의 손해액 산정이 힘든게  이사비 복비는 만기때 발생하는 당연 비용이라,  결국은 발생하는 비용이라서

손해액을 특정하기 힘듭니다.  

 

1번과 2번중 큰 금액을 청구 하실수 있습니다. 

 

1. 환산월차임의 3개월에 해당되는 금액  / 예시를 들면 1억 / 150만원 일 경우   

    1억 * 2.5% / 12 * 3 + 150  = 212.5만원

 

2. 3자에게 임대 해여 얻은 환산월차임  - 거절 당시 환산 월차임   1억 보증금 거절    2억에 재임대시

    (2억 * 2.5%  -  1억 *2.5%)* 2 = 1000만원 

 

 

일단 계산식대로 계산해서 둘중 큰 금액을 손해배상액으로 산정 할 수 있습니다. 

 

 

절차에 대해서 알아보겠습니다. 

 

일단 법에서는 2년간 재임대가 금지 되어 있습니다. (계약갱신시 거주할수있는 기간) 

 

그래서 보통 6~12개월 기다린 이후나 혹은

인터넷상에 매물을 확인하고 있다가 임대가 나왔다가 사라지고 3개월 정도 뒤에 

 

1. 등기부 등본을 열람합니다. 매매가 안된 상황이고, 기존 주인이 보유중이라면 

2. 기존 계약서를 가지고 주민센터를 방문합니다. 

3. 계약갱신 거절의 기존 임차인의 권리로 (이해관계인) 확정일자부여현황 및 전입세대열람이 가능합니다.

4. 주문센터에서 발급받은 확정일자 부여현황으로 임대료 확인이 가능합니다. 

5. 임대료 확인후 위 손해배상 산정액을 계산해 봅니다. 

6. 손해배상액이 산정되면, 소액 손해배상청구 소송을 진행합니다. (대법원 전자소송)

 

 

손해배상 청구소송은 3000만원 이하 일 경우 소액소송으로  90일 이내에 판결이 납니다. 

쟁점이 명확하므로, 등기 송달이 빠르게 진행되면, 기일 확정 후 얼마있다 판결서를 등기로 받아보실 수 있습니다. 

 

소장 작성은 다른 소장작성방법을 참고하시거나,  "나홀로 소송" 이라는 책이 있습니다. 

그걸 참고해서  [대법원 전자소송] 으로  각종 서류를 스캔해서 pdf 로 제출 하고 

청구 원인, 소송취지등 절차에 맞춰서 간결하게 작성합니다. 

 

구구절절 작성해봐야 의미 없습니다. 다른 소송도 마찬가지지만, 

6하원칙과 법률에 맞춰서  이런 판결을 해주세요 라고 소장을 작성합니다. 

판사가 소장을 보고 증거를 보고 판결하는거라, 길게 적어도 의미 없습니다. 

핵심만 간결하게~~

 

이렇게 진행하면 사실관계가 명확하면 2개월 안에 정리 됩니다. 

늦어도 90일 이내 결정 나게 됩니다. 

 

 

이행권고 판결이 난 사례 

'실거주' 명목으로 임차인 내보낸 임대인, 보증금 올려 재임대